En tilstandsrapport er en byggeteknisk gennemgang, der beskriver de synlige skader og fejl i en bolig på handelstidspunktet. Rapporten udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig og giver dig et overblik over boligens stand. Hver skade får en karakter, så du kan se, hvor alvorlig den er.
Tilstandsrapporten er et af de vigtigste dokumenter, du får i hånden, når du køber bolig. Den afgør, hvad du reelt køber, og hvilke fejl du – som køber – selv hæfter for bagefter. Rapporten er ikke lovpligtig, men den udarbejdes ved de fleste bolighandler, fordi den er en del af huseftersynsordningen.
En bygningssagkyndig gennemgår boligen visuelt og noterer de skader, der kan ses uden at bryde konstruktioner op. Rapporten dækker altså det synlige, ikke det skjulte. Til gengæld siger den intet om boligens pris eller værdi. Den fortæller dig om standen, ikke om handlen er god. Hos Købsmæglerne gennemgår vi den derfor altid sammen med vores kunder, så ingen detaljer bliver overset.
Hvad koster en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport koster typisk mellem 4.000 og 10.000 kr. afhængigt af boligens størrelse, type og beliggenhed. Skal den laves sammen med en elinstallationsrapport og et energimærke, ligger den samlede pris ofte på cirka 7.000 til 13.000 kr. Det er normalt sælger, der bestiller og betaler.
Prisen svinger en del, fordi den følger boligens størrelse og kompleksitet. En lejlighed eller et mindre rækkehus ligger ofte i den lave ende, mens en stor villa eller en ejendom med udhuse koster mere.
Hvad er forskellen på en tilstandsrapport og en elrapport?
En elrapport, også kaldet en elinstallationsrapport, er en gennemgang af boligens elinstallationer udført af en autoriseret elinstallatør. Den vurderer, om installationerne er lovlige og funktionsdygtige. Elrapporten er en selvstændig del af huseftersynsordningen og dækker noget helt andet end tilstandsrapporten, der kun ser på bygningens fysiske stand.
De to rapporter forveksles ofte, men de undersøger hver sit. En elrapport ser på fejlstrømsafbrydere, gamle ledninger, ulovlige samlinger og tavler. En tilstandsrapport rører ikke ved det elektriske. Du har altså brug for begge, hvis du vil have det fulde billede af boligen.
Er der fejl i elrapporten, kan det betyde dyre udbedringer efter overtagelsen. Gamle eller ulovlige installationer er et klassisk eksempel på en omkostning, købere overser, fordi de kun nærlæser tilstandsrapporten. Begge rapporter er desuden en forudsætning for, at sælger kan tegne en ejerskifteforsikring, der dækker efter handlen.
Hvor længe gælder en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport gælder i seks måneder fra den dato, den bygningssagkyndige indberetter den. Når perioden udløber, er rapporten ikke længere gyldig og skal fornyes eller erstattes af en ny. Gyldigheden er afgørende, fordi en ejerskifteforsikring kun kan tegnes, mens rapporten stadig er gyldig.
De seks måneder tæller fra indberetningsdatoen og ikke fra den dag, boligen blev besigtiget. Grunden til den korte gyldighed er enkel … en bolig kan ændre sig hurtigt. Et tag kan tage skade af en hård vinter, eller der kan opstå fugt i kælderen. En frisk rapport sikrer, at oplysningerne stadig passer på boligens reelle stand.
Bliver boligen ikke solgt inden for perioden, skal der en ny eller fornyet rapport til. Mange bygningssagkyndige tilbyder en fornyelse til en lavere pris, hvis den bestilles, inden den oprindelige udløber. Sker handlen på en udløbet rapport, kan der ikke tegnes en forsikring mod skjulte fejl og mangler, og sælger frigøres ikke fra sit ansvar. Du bør derfor altid tjekke datoen, før du skriver under. Er den tæt på at udløbe, er det værd at tage op i handlen.
Hvad betyder K1, K2 og K3?
Hvad betyder K1, K2 og K3 egentlig i en tilstandsrapport? K1, K2 og K3 stammer fra det gamle karaktersystem, hvor skader blev vurderet på en skala. Siden oktober 2020 bruges farverne grå, gul, rød og sort i stedet. K1 svarer til grå og er den mindst alvorlige, mens K3 svarer til rød og er den mest alvorlige. Sort er uafklarede forhold, der skal undersøges nærmere.
Mange boligkøbere leder stadig efter K1, K2 og K3, fordi betegnelserne er kendte og optræder i ældre rapporter. Derfor er det nyttigt at kende både de gamle karakterer og de farver, de svarer til i dag.
Sådan hænger skalaen sammen:
- K1 (grå): Mindre alvorlige skader, der ikke påvirker funktionen. For eksempel en revne i facadepudset.
- K2 (gul): Alvorlige skader, hvor funktionen svigter med tiden, uden at andre bygningsdele tager skade. For eksempel begyndende råd i en vinduesramme.
- K3 (rød): Kritiske skader, hvor funktionen svigter og kan skade andre dele af bygningen. For eksempel nedbrudte tagsten, der giver fugt i tagkonstruktionen.
- UN (sort): Forhold, der skal undersøges nærmere, fordi den bygningssagkyndige ikke kunne vurdere dem, for eksempel et aflåst loftrum.
Vær især opmærksom på rød og sort. En rød skade i tag eller fundament kan betyde store udgifter, og et sort forhold er uafklaret, indtil du får det undersøgt. Rapporten siger intet om, hvad en udbedring koster, så det kan betale sig at få aftalen gennemgået, inden du skriver under.
Få styr på din tilstandsrapport, før du skriver under
Hos Købsmæglerne har vi siddet på begge sider af forhandlingsbordet i over 40 år tilsammen. Vi har derfor stort kendskab til bolighandler og kan hjælpe dig trygt gennem hele boligkøbet.
Kontakt os, og få en professionel køberrådgiver ved din side.
Seneste kommentarer